关于看房的几点经验
首先声明一点，以下所有观点仅代表个人意见。
今天男朋友正式拿到了房纸的钥匙。距离签合同两个月差6天。回想当时看房生涯，赶脚还是有些心得，写下来也许能帮到你一些。
首先，是这篇东西的定位。应该适合预算不多首次购房自住的孩纸，所以我想你应该符合滴。要是如果你有实力，那根本什么都不需要看，直接带个风水先生找个有实力的中介，直接就帮你搞定了，然后你也不用花精力看我写的这些东西了。
刚开始看房纸的时候，木有一点头绪，网上也找不到类似的教程或者攻略，很多都是边看边想，虽然后来惮于精力，找的房子也未必是非常满意的，而且看房买房本身，也存在太多运气成分。好的房子，真的只能用可遇不可求这句话来形容。
首先，我们还是来看预算的问题。有多少预算买多少大的房子，这我觉得是必须先考虑好的问题，首付能出多少，按揭的能力如何，都需要详细评估一下。这房子是买来过渡还是长久居住，大概多长时间可能考虑换下一套房子。而且我建议你在一开始，就把装修和是否要买车的问题考虑进去。还有，买房如果涉及到按揭，那么肯定就是个长期的问题，必须对将来的规划也有个总体的把握。预算必须严格把握，因为经常会遇到这样的情况，一开始预算是买90万的房子，后来发现100万也就每月多还几百块而已，接着就觉得110万也没比100万多多少，接着接着就严重超支了……
一般来说，以前首付款是三成，现在一般是四成左右，而且营业税（一般是5.6%）、个税（1%）/契税（1%）和中介费（如果有的话）肯定都是要先交好的，所以在做预算的时候把这部分，以及一些七七八八的手续费都要考虑进去。
另外有时候公积金是可以支取出来做首付款的，首付款是否要使用公积金支取，以及是否能支取，这也都可以提前问清楚。这个流程因为我没有涉及到，所以我不是很清楚。
这边提一下，现在公积金利率是4.9%，银行五年期以上贷款利息是7.05%（现在一般要上浮10%）。目前公积金肯定是比银行利息划算很多的，宁波现在最多一个人可以贷60万，你能贷的额度是：你目前的公积金缴存基数×0.4×12×20，也就是如果你的缴存基数超过6250，那就可以贷满60万，其他部分要用到商业贷款，公积金最长贷款年限是20年。每个月还多少在北仑公积金网站上有张速查表，对应乘一下就知道每月要还多少。
貌似上面已经占用太多篇幅来，下面正式开始说看房子的事情。确定预算之后，还要考虑一个问题，你是要买新房还是次新房还是老小区。现在宁波一二手房价格倒挂，有些开发商的折扣力度也很大，新房看上去较具性价比。但是两个问题不容忽视，一个是新房以期房居多，一般都要一两年之后交付，最快也要半年，等不起；另外一个就是新房子通常都非常非常偏僻，基本上买来还得配车；还有个问题就是新房你在住进去的起码三年时间内，周围都是装修的邻居，这家完了那家装～这段时间如果神经没那么大条的恐怕生不如死。次新房其实是比较理想的，因为是现房而且地段可能相对好点，而且一般比较容易买到装修比较新的，随便弄弄就能搬进去乐。但是这种房子一般都是在五年之内，这就意味着，涉及5.6%的营业税，100万的房子就要多交5.6万！（这边顺便说下，五年以内的房子转让都是要征收营业税的，如果卖方有两套及以上的房子，要征收1%的个税，如果对方的房子是赠予的，要交20%的个税，还有一个1%的契税是都要征的）。好吧，中国人民果然是世界上税负最高的人们，而且这些本来应该卖方交的税都转嫁到我等可怜的买房人头上来了！老小区最大的优势就是地段好、生活便利、得房率高、物业费便宜（我们现在物业费每年只要100多，有些小区一个月就要三百多啊）！而且要是碰到个拆迁，那就赚了！但是问题也显然很多，老房子大多是砖混的，相比现在的框架结构，可以敲的墙体少，隔热隔音效果都不好。还有小区环境和物业肯定是最大的硬伤，失窃较多，而且因为老人多么，常常有过世的被吹吹打打地抬出去，介意的人会很介意。现在有一批老小区都是近几年综合整治对象，比如安居幸福苑、幸福苑、明楼这些，整治后小区环境和物业都有改善。
接着你还要考虑，是要买多层，小高层还是高层～高层板楼住宅一般得房率在78%-85%，小高层板楼住宅在85%-88%，多层住宅一般在88%以上。所以我们没考虑太多，就冲着多层建筑得房率高就奔着多层建筑去了。
那会经过综合评定后，我们最后定的目标是：120万之内，无二税的多层住宅。而且要离东部新城相对近一点，然后我们的目标就小了很多。
真正进入看房阶段之后，找一个好点的中介其实挺好的，省很多精力的，而且现在中介生意不好做，肯定会卖命给你推荐，帮你和房东讲价钱的。而且最好是跟着固定的一个或几个中介看，因为一套房子经常是委托好几个中介的，我们就有不同中介带我们去看了同一套房子的经历。囧～
这里插一句，不要相信房产中介登出来的那些看上去很美的房源，基本上你打电话过去无非：已经卖掉了/房东不卖了/信息登错了，我这边还有一套房子，是这样这样的……所以那些都是拿来吸引你打他们电话的！
说下楼层的问题，上次我和你说顶楼不好，因为漏水的问题肯定是有的，而且很多人不喜欢阁楼，因为房型不正。而且你给我看的那套房子貌似04年造的。一般房子的防水只保证五年的，也就是一般五年内基本上不会有漏水问题的，五年之后就拼人品了！所以如果你看中的房子是顶楼的，看得时候千万要仔细看看，特别是阳台，有木有水渍！我男朋友现在租的是顶楼，房东装修没多久，但是现在吊顶上的底漆都脱落了！就像蜕皮的脚底板，要多恶心有多恶心啊！一般多层住宅最好的楼层是买在一半或以上一点，也就是说，如果最高是5层，那最好买3层，最高6层的最好买在3/4层，最高7层的最好买在4层，往下采光肯定不如上面好。还要考虑到你们以后家里会不会有年纪比较大的人来住，还有你们总要生小孩的，孕妇爬楼梯也是非常痛苦的，所以说，千万不要买太高的（我们买了五楼已经觉得太高了）！高层小高层估计你们也不会太多考虑，但是据说空气中悬浮颗粒一般在9-13层的高度，想起来了顺便说下。
接着是朝向，噶这边其实说的也不是朝向，就是你们的房子在这一栋楼里面的位置吧。最东边的叫东首，一般都是01编号的，比如301 401 501这样，现在一般东首的房子是最贵的，也是最好的。因为多了东边那一个窗啊，多了个窗采光就好很多了！同样还有西首的，一般编号是这幢房子里面最大的，比如308 408 508。采光肯定是两头最好，中间的差，所以一般价格是东首大于西首大于中间的，但是东首的问题是容易漏水，因为宁波这边偶尔会受到台风影响，东首的房子相对梅雨季节会比较潮湿，台风季节也容易有漏水的危险。西首很多人不喜欢，因为西晒很热，夏天西边日照时间是最长的，热不说，西边的墙体也是最容易开裂的。不过我们还是买的是西首的，因为我们还好，旁边有楼，不是西首第一间。如果旁边没有其他幢楼挡着，西首第一间最好不要买。
靠马路的房子，特别是房间靠马路的，靠铁轨的，再便宜也都不要考虑。特别是老房子隔音差的，你装上再好的隔音窗帘吸音材料晚上都睡不好的。这不是看房子的经验，这是我住在自己家这么多年的深刻体会，尼玛我周末每天早上都要被楼下的各种声音吵醒n次啊！！！！
看房子至少白天看一次，晚上看一次，白天看小区环境室内采光，晚上看小区环境是否吵，楼上楼下的人是否动静很大。
不要贪便宜买来有缺陷的房子！这点切记！因为以后你想转手都很难！真正的好房子不容易掉价的！
还有是风水的问题！我个人觉得也是要看下的，毕竟这些东西有时候还挺玄乎的。我们之前看了安居幸福苑东首一套房子，各方面都很好，价钱也便宜，看了三次了，差点就买了。尼玛最后一次发现1房间不起眼的地方里面贴满了各种符啊！还有各种菩萨的画像，侧面打听了下，这户人家原是一家三口，并非佛教徒，也无老人同住，后来越想越不对，应该是有怪异。再想到其旁边就是个配电房，上面还有一根天线直对客厅窗户，想想是有碍风水的。这方面我们都不是专家，我觉得只要把握几个原则就好了，原来住在这里的人如果有破财或者多病的或者家庭不合的，最好不要；看看这户人家的精神面貌，如果个个都很萎靡的，最好不要。最好的就是这户人家是搬出去住大房子的，那一般搬进去的人财运也会跟着变好。风水上的问题可以在装修的时候调整的都不是大问题，其他只要看厕所门或者阳台有无对着大门，厕所门有无对着主卧门，西北是否缺角，室内是否过于阴暗，客厅有否太过狭窄，对门的房型是否有比你们大等等，房间据说是买单不买双的，就是最好一室/三室，但是我们没钱买三室一室又不够，木有办法的。
经济适用房、拆迁安置房相对一般商品房比较便宜一点。但质量问题比较突出。安置房里面洪塘的几个小区，还有江东这边的福明家园，工程质量相对较好一点。还有不是歧视农民兄弟，但是拆迁安置房的居民素质一般真的是不肿么样。
先想到这一些，以后有想到再补充。
